감정평가사란?

감정평가사는 타인의 의뢰에 의하여 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박 등 다양한 유무형 자산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 직무로 하는 전문가입니다. 국토교통부장관이 실시하는 자격시험을 통해 자격을 취득하는 연도별 TO 등이 제한된 전문직입니다.​

응시자격 및 조건

학력이나 전공의 제한이 없어 누구든지 응시 가능합니다. 다만 결격사유에 해당하는 경우는 응시할 수 없으며, 구체적으로 금치산자·한정치산자, 미성년자, 파산선고를 받고 복권되지 않은 자, 금고 이상의 실형을 선고받은 자 등이 해당됩니다.​

추가적으로 제1차 시험 응시 시 공인어학성적 제출이 필수입니다. 인정되는 공인어학시험과 기준 점수는 다음과 같습니다:​

시험명	TOEFL(PBT)	TOEFL(iBT)	TOEIC	TEPS	G_TELP	IELTS
일반응시자	530점 이상	71점 이상	700점 이상	625점 이상	340점 이상	4.5
청각장애인	352점 이상	-	350점 이상	375점 이상	204점 이상	-

※ 원서접수 마감일부터 역산하여 5년이 되는 해의 1월 1일 이후에 실시된 시험만 인정됩니다.​

시험 일정 및 구조

감정평가사 시험은 제1차 시험과 제2차 시험으로 구성되며, 매년 일회만 시행됩니다. 2025년 제36회 시험 일정은 다음과 같습니다:​

제1차 시험 일정 (2025년도 기준)

원서접수: 2025년 2월 10일(월) ~ 2월 14일(금)

시험일: 2025년 4월 5일(토)

합격자 발표: 2025년 5월 8일(목)

제2차 시험 일정 (2025년도 기준)

원서접수: 2025년 5월 26일(월) ~ 5월 30일(금)

시험일: 2025년 7월 12일(토)

합격자 발표: 2025년 10월 22일(수)

제1차 시험 구조 (객관식)

제1차 시험은 5과목 객관식(5지선다형) 시험으로 진행됩니다.​

시험 과목 및 시간:​

교시	시험 과목	입실완료	시험 시간	문항수
1교시	민법(총칙, 물권) 경제학원론 부동산학원론	9:00	09:30 ~ 11:30 (120분)	과목별 40문항
2교시	감정평가관계법규 회계학	11:50	12:00 ~ 13:20 (80분)	과목별 40문항

합격 기준: 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상​

각 과목의 주요 출제 범위:​

• 경제학원론: 미시원론, 거시원론, 국제경제학원론

• 부동산학원론: 부동산학총론, 각론, 감정평가이론

• 민법: 총칙과 물권 중심

• 감정평가관계법규: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(16문항), 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(8문항), 나머지 법률 각 4문항 구성

• 회계학: 중급회계, 고급회계, 원가관리회계(K-IFRS 기준 적용)

제2차 시험 구조 (논술형)

제2차 시험은 3과목 논술형(서술형) 시험입니다.​

시험 과목 및 시간:​

교시	시험과목	입실완료	시험 시간	문항수
1교시	감정평가실무	9:00	09:30 ~ 11:10 (100분)	과목별 4문항
2교시	감정평가이론	12:30	12:40 ~ 14:20 (100분)	과목별 4문항
3교시	감정평가 및 보상법규	14:40	14:50 ~ 16:30 (100분)	과목별 4문항

합격 기준: 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상​

각 과목의 주요 출제 범위:​

• 감정평가실무: 실무 기초, 물건별·목적별 평가 등 실제 업무 중심

• 감정평가이론: 감정평가의 다양한 이슈, 업계동향, 부동산시장 상황 중심의 논리적 사고 요구

• 감정평가 및 보상법규: 부동산 가격공시에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 등

난이도 분석

감정평가사 시험의 최종 합격률은 매우 낮은 편입니다:​

1차 시험 합격률 (최근 5년 평균 약 28%):​

• 2020년: 23.27%

• 2021년: 36.87%

• 2022년: 24.08%

• 2023년: 32.15%

• 2024년: 23.28%

2차 시험 합격률 (최근 수치가 낮아지는 추세):​

• 2020년: 16.37%

• 2021년: 13.26%

• 2022년: 11.20%

• 2023년: 8.58%

• 2024년: 7.31%

준비 기간

최근 평균 수험 기간은 약 3년입니다. 빨리 합격하는 수험생들의 개월 수별 유형은 12개월, 16개월, 22개월로 나뉘며, 합격을 위해 16개월을 목표로 잡는 것이 현실적입니다.​

자격 취득 후 과정 시험 합격 후 실무자격증 취득을 위해 1년 이상의 실무수습을 거쳐야 합니다. 2023년부터는 일반 수습자의 경우 4주일 이상의 실무수습교육을 실시하며, 교육은 이론교육(약 6개월)과 실무훈련(약 6개월)으로 구성됩니다.​

실무수습 과정의 주요 내용:​

• 부동산 감정평가 관련 자료 수집

• 현장 답사

• 평가서 작성

초기에는 주거용 부동산, 오피스텔, 연립주택 등 상대적으로 간단한 물건부터 시작

직업 전망 및 연봉

감정평가사의 고용 전망은 비교적 안정적입니다. 다양한 부동산 관련 업무와 기업가치평가, ESG 평가 등으로 역할이 확장되고 있으며, 자동화 기술이 보조 도구로 작용하지만 완전한 대체가 어렵습니다.​

연봉 범위 (소속 기관에 따라 다름):​

• 대형 감정평가 법인: 6,000만원~1억원

• 중소형 감정평가사무소: 4,000만원~7,000만원

감정평가사 시험은 높은 진입장벽과 난이도를 가지고 있지만, 합격 후 높은 취업률(95% 이상)과 안정적인 직업 특성으로 인해 경력 전환을 고려하는 전문직 수험생들에게 매력적인 자격증으로 평가받고 있습니다.​